신대방B 외부

프로젝트 개요


  • 위치 : 서울시 관악구 신림동
  • 대지면적 : 160.7㎡
  • 규모 : 지하 1층 / 지상 3층
  • 수행업무 : PM 및 CM, 임대관리
  • 일정 :
  • 2020년 07월 ㅣ 토지 소유권 확보
  • 2020년 06월 ㅣ 건축 인허가 완료
  • 2020년 08월 ㅣ 철거 및 착공
  • 2021년 03월 ㅣ 사용승인
  • 2021년 07월 ㅣ 임대 완료

다중주택을 건축할 때
고려해야 할 사항들이 이렇게나 많습니다

이번 프로젝트 리뷰에서 다룰 지점은 관악구의 첫 프로젝트인 신대방B이다. 관악구는 주거 수요도 많고 미래가치가 높은 곳이지만 어려움도 그만큼 많은 지역이라 사업 전 고려할 것들이 많았다. 신대방B, 다중주택 건축을 진행할 때에도 다양한 변수들로 어려움을 겪기도 했지만 지난 현장들의 경험을 바탕으로 어려움을 돌파해 나갈 수 있었다. 이 과정에서 더 많은 깨달음을 얻을 수 있었던 값진 프로젝트였다.

다중주택 건축을 계획하고 있는 예비 건축주분들이 신축 개발 사업 진행 시 어떤 부분을 고려해야 하는지, 수익성을 높이기 위해서는 어떤 방법을 취해야 하는지, 신대방B 프로젝트 경험을 통해 알려주고자 한다.

#1 어서 와 관악은 처음이지?

관악구는 1인 가구의 성지이다. 2호선의 동쪽으로는 GBD (강남 권역)이 있고, 서쪽으로도 GBD (구로ㆍ가산 권역)가 있어 일자리의 배후 주거지로서의 주거 수요가 많은 곳이기 때문이다.

그뿐만 아니라 여러 가지 미래가치도 높은 곳이다. 교통 호재로 보면 신안산선, 서부 경전철, 신림선, 난곡선 등 크고 작은 연결망이 2030년 내 개통이 진행될 예정이다. 일자리와 교통 호재라니 관악의 미래는 밝기만 해 보였다.

하지만 관심만 가질 뿐 선뜻 접근은 힘들었다. 기존에 진행하던 타지역에 비해 땅값이 비싸고 새로운 지역에 대한 부지소싱 네트워크가 없다 보니 그 관심을 부지소싱과 매매계약으로 전환하기는 만만치 않았기 때문이다.

하우올리의 신규 확장지역을 관악구로 정하고 첫 프로젝트를 진행하기로 했다. 그렇게 2호선을 따라 부동산들을 돌아다니고 지역을 파악하고 땅을 받아 검토한 지 몇 개월. 마침내 첫 토지 매매계약을 체결하게 되었다.

#2 새 술은 새 부대에

신축 개발 사업의 성공 포인트 중 하나는 주어진 건축법의 한도 내에서 얼마나 많은 용적률을 찾을 수 있냐는 것이다.  물론 단순히 용적률만 꽉 채워 mass를 만들고 아주 잘게 쪼개는 방식은 다소 무식하고 또 오히려 사업성을 낮추는 무리수가 된다. 그래도 용적률은 꽉 채우는 방향으로 고민을 해야 한다. 신축 개발은 수익을 창출하기 위한 사업이기 때문에 여러 가지 우선순위 중 수익화가 최우선이 되어야 하기 때문이다.

용적률 확보의 핵심은 건축법을 잘 활용하는 것이며 건축법의 세부 조항은 구청마다 다르다. 그래서 가능하면 해당 구 내 해당 상품의 건축설계 및 허가 경험이 많은 곳들과 진행하는 것이 중요하다.

그런 관점에서 새로운 지역의 시작에서 새로운 건축사 pool을 알아보기 위해 여러 곳과 미팅을 하며 이야기를 나눴고, 마침내 한 곳과 인연을 시작하게 되었다. 더불어 그 공간을 채워줄 새로운 인테리어 파트너사와도 함께하게 되었다. 새로운 시작은 설레기도 하지만, 새로운 연결고리들을 매끄럽게 맞춰가는 과정에서의 지나한 오퍼레이션은 또 하나의 숙제이기도 하다.

#3 돌고 돌고 돌고

부동산 개발은 여러 가지 영역에 접해 있다. 토지, 부동산, 설계, 건설, 세무 등과 같은 큰 카테고리에 접해 있고 건설만 하더라도 원자재, 건설안전, 노무, 단열, 건축법 등 세부적인 카테고리들로 구성되어 있다. 하나하나 다 완벽히 이해하긴 힘들지만 그래도 하나하나의 변수가 전체 사업에 크고 작은 영향을 미친다.

프로젝트가 시작되며 법규가 계속 바뀌었다. 소방관 진입 창을 개설하는 법규도 만들어지고, 국토심의가 서울 전역에서 의무화되어 갔다. 임대차 3법이 개정되고 세금 관련해서도 거의 한 달마다 새로운 정책들이 나왔다. 잦은 정책 변경에 따라 정부에 대한 부동산 정책의 신뢰도도 떨어지고 민심도 안 좋은 방향으로 흘러갔지만 우리는 그런 걸 고려할 여유가 없었다. 그저 바뀌는 정책에 따라 기민하게 움직이며 생존을 위해 몸부림치기 급급했기 때문이다.

법규의 변경, 특히 건축/설계 법규가 변경되면 비용도 더 들어가고 시간도 더 지체되었다. 안 그래도 건설업이 어렵다고 하는데 이렇게 비용도 커지고 시간도 더 길어지면서 과연 건설업만으로 돈을 벌 수 있겠냔 생각도 들었다. 건설해줄 사람이 없으니 공간 수요가 있어도 공급도 쉽지 않겠다는 생각도 들며 그러면 부동산 시장은 어떻게 될 지란 생각까지 흘러갔다.

그렇게 계속 돌고 돌고 돌며 프로젝트는 계속 진행되었다.

#4 평온한 항해

그런데도 불구하고 다행히 치명적인 위협은 없었다. 하루하루는 다이나믹한 결정들이 많았지만 돌이켜 보면 인허가 과정과 시공 과정에서 나름(?) 평온한 항해를 한 듯해 감사할 따름이다.

공정 또한 안정적으로 진행되었다. 지난 현장들의 시행착오를 빠르게 개선하며 매뉴얼을 만들고 체크리스트를 토대로 공정을 진행하다 보니 빠뜨리거나 실수하는 부분이 현저히 줄었다. 새롭게 진행한 인테리어 업체와도 지난 프로젝트의 경험을 통해 어떻게 협업하는지 알게 되어 원활히 진행되었고 말이다.

이웃의 악질적인 민원으로 현장 소장님이 고생 많으셨지만, 집 지으면 죄인이라지 않는가? 최대한 이해하려는 마음으로 현명히 대처하며 다행히 순조로이 준공을 내게 되었다.

#5 새로운 시도

자재 스펙과 시공법 등에 대해 무리하지 않는 선에서 새로운 시도를 많이 해 보았다. 하우올리는 앞으로 현장마다 새로운 시도를 해보며 중소형 부동산 건설공정에 대한 최적화된 답안을 찾아가기로 방향을 정했기 때문이다.

새로운 타일들과 마감법, 공정순서와 시공법의 변화 등 여러 시도 중 좋았던 것도 있고 조금 아쉬웠던 것도 있다. 그러한 과정을 통해 다음번 프로젝트는 더욱 나아질 것이며 이런 경험의 축적이 우리가 속한 업에 개선을 넘어 혁신을 일으킬 수 있는 자산이 될 거라 굳게 믿으며 나아가고 있다.

#6 어서 와 관악은 처음이지?

사용승인이 나며 임대 세일즈를 시작하였다. 새로운 지역에서 새로운 중개 부동산 파트너들과 협업을 하며 새로운 네트워크를 구축해 나갔다. 최초의 그 과정은 발품을 계속 팔고 우리를 알려야 하는 조금은 고된 여정이지만 그렇게 닦은 터를 통해 두 번째부터는 원활히 진행될 수 있을 것이다.

지역의 중개 트렌드를 파악하지 못해 초기에는 임대 세일즈에 조금 고생을 했지만, 다행히 순조롭게 마무리되었다.

중개 부동산과의 교류는 언제나 즐겁다. 최종 소비자와의 접점에서 뛰시며 소비자의 욕구에 대해 가장 긴밀하게 고민하고 소통하고 계시는 분들이기 때문이다. 새로운 지역에서의 새로운 파트너와의 만남은 우리에게도 많은 자극과 영감을 주었다. 이를 통해 ‘팔리는 집’과 ‘살기 좋은 집’ 사이의 균형을 더욱 잘 맞춰갈 수 있길 바란다.

하우올리의 legacy로 쌓여갈 프로젝트 리뷰의 모습. 원활했던 프로젝트라 이번 신대방B 리뷰는 비교적 간단히 진행되었다.

원룸 건축 시 입지를 선정할 때 어떤 사항들이 고려되어야 할 것인가를 늘 생각한다. 이번 연신내A 프로젝트 역시 주변 교통 호재 상황이나 근접한 녹지 등 여러 요소들에 대한 고민 끝에 결정했다. 연신내A와 같은 원룸 건축 시, 좋은 땅은 한정되어 있고 수요 역시 많기 때문에 좋은 땅을 얻기 위해서는 상당한 노력이 요구되는 바이다.

이번 포스팅을 통해 원룸 건축에 관심이 있는 분들께 도움이 되기를 바란다.

#7 프로젝트 신대방B 공정일지

토지 매매계약건축 인허가기존 건물 철거
2020.072020.062020.08
토목 공정골조공정창호/미장/도장
2020.092020.09~102020.11~12
외벽/방수/단열내장/타일/징크부대토목/주변공사
2020.11~122021.01~022020.01~02
가구/인테리어사용승인잔손 보수
2020.032021.032021.03

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