프로젝트 개요


  • 위치 : 서울시 은평구 구산동
  • 대지면적 : 170.0㎡
  • 규모 : 지하 1층 / 지상 4층
  • 수행업무 : PM 및 CM, 임대관리
  • 일정 :
  • 2019년 10월 ㅣ 토지 소유권 확보
  • 2020년 04월 ㅣ 건축 인허가 완료
  • 2020년 03월 ㅣ 철거 및 착공
  • 2020년 10월 ㅣ 사용 승인
  • 2021년 01월 ㅣ 임대 완료

서울에서 원룸을 건설해 매매가 이루어지기 까지
모든 고민을 담았습니다.

서울에서 좋은 조건의 원룸을 매매하는 건 쉬운 일이 아닙니다. 인허가, 개발 컨셉 잡기, 시공사 찾기 등 매매 이후에도 결정할 것들이 많이 있습니다. 결국, 다양한 어려움을 직면하고 이를 주체적으로 해결해보기 위해 지금의 하우올리와 하우올리씨앤디라는 회사를 설립하게 되었습니다. 종합건설회사인 하우올리씨앤디를 설립하고 처음 맡은 프로젝트가 바로 이번에 소개해드릴 구산A 현장입니다. 결과적으로는 만족스러운 건물을 짓게 되었지만, 그 과정도 쉽지만은 않았습니다.

구산A 건축 사례를 보며 성공적인 서울 원룸 매매를 고민하는 여러분들께 조금이나마 유익한 정보가 되기를 바랍니다.

#1 이보다 좋을 수 없다

6미터 북도로에 접해있다. 북쪽 경사가 심해 건물 높이를 아무리 높여도 일조사선 제한에 영향을 전혀 받지 않는 대지이다. 심지어 급매로 나와 주변 시세보다 저렴하게 매입하였다. 40년 경력의 건축사분께서는 이보다 좋은 조건의 대지는 못 보았다 말씀하실 정도다. 프로젝트 경험이 조금씩 쌓이니 땅 보는 눈도 급속히 빨라지는구나. 자신감이 생겼다. 돌이켜 보면 정말 허영만 가득 찬 오만함이었다.

#2 인허가의 중요성

재정비 구역에서 해제된 곳이기에 건축심의를 받아야 한단다. 심의 과정에서 원하는 방향으로의 개발 컨셉을 구현하지 못했다. 건축 인허가는 그냥 편하게 통과가 되는 줄 알았는데 처음으로 건축 인허가의 중요성을 느꼈다. 원하는 방향의 개발을 하기 위해서는 허가권자인 구청 담당자들과 그리고 그들과 협의하는 건축사와의 소통을 중요시하게 되었다. 그 중요성은 프로젝트를 거듭할수록 더 깊이 인지해 가고 있다.

#3 꼬이고 꼬인 실타래

원하는 개발 컨셉이 안되다 보니 다 각도로 방향을 비틀어 보았다. 상가빌딩, 도심형 물류센터, 공유주방, SH/LH 매입 임대주택, 도시형생활주택 등. 동일한 대지 위에서 중소형 부동산 개발에서 할 수 있는 모든 것들을 고려해 보고 또 스터디들을 진행하게 되었다. 당시에는 왜 이렇게 꼬이기만 하지 답답한 날들의 연속이었는데 돌이켜 보니 온전히 홀로 집중해서 다양한 케이스들에 대해 고민하고 분석해 본 것이 큰 자양분이 된 듯하다. 돌이켜 보면 그렇지만 당시의 하루하루는 정말 답답함과 암울함이 가득한 시절이었다. 홀로 고독하고 외롭기까지 하였다.

#4 시공사 찾아 삼만리

계속 방황만 할 수는 없었다. 망해도 우선 진행해 보자는 생각으로 수많은 검토안 중 하나를 찍어 선택하고 그 방향으로 인허가를 내었다. 이제 건축을 위해 건설사가 필요한 때다. 건축법 개정으로 직영공사가 안 되고 종합건설회사만 가능하기에 새로운 시공사를 찾아야 했다. 건축 플랫폼이나 PM사를 통해 시공사를 알아보았다. 주변 현장을 돌며 건설사를 만나고, 주변 지인의 소개를 받기도 하였다. 회사에 대해 들어보고 괜찮은 곳이 있으면 견적과 시공 조건에 대해 협의해 보기도 하였다. 그러한 과정에서 생각보다 많은 건설사들이 중소형 규모의 시공에 대한 역량이나 체계가 부족함에 놀랐다. 체계가 있으면 중대형 규모에 특화되어 있고, 중소형 규모에 전문성이 있으면 면허가 없거나 체계가 없는 게 다 반사였다. 이때 자연스레 쌓인 여러 의문과 불만들은 지금도 소중한 자산이 되어 가고 있다.

#5 엎친데 덮친격

저렴한 견적, 적은 선급금 비율, 선해 보이는 경영진, 심지어 독실한 크리스찬으로 교회의 장로를 맡고 계시단다. 이곳이고 이분들이다 싶었다. 밥도 먹고 술도 먹어가며 서로를 알아갔다. 계약을 결심하고 세부 조건에 대해 협의해 나갔다. 이야기 나누던 다른 건설사들에게는 정중히 거절의 뜻을 전했다. 그러던 와중 장로님은 어느 날 연락을 안 받으시더니 결국 나는 전화 수신을 차단당했다. 하늘이 정말로 노래지는 걸 느꼈다. 지금도 이해가 되지 않는다. 왜 그분들은 나를 버리셨을까? 심지어 그렇게 매몰차게 인연을 끊어버리셨을까? 도대체 왜? 그 사람들이 나빴던 걸까, 내가 바보였던 걸까?

#6 기력이 다하다

아무것도 하기 싫었다. 나름의 오기로 여기까지 헤쳐왔는데 이런 결과가 생기다 보니 내 자신에 대한 믿음이 바닥이 되었다. 경험도 없이 자본금 좀 있다고 시행판에 뛰어든 것이 너무 무모하게 생각되었다. 모든 게 무서워지고 모두를 믿을 수 없게 되었다. 그렇게 프로젝트를 뒷전으로 미루었다. 아니 스스로의 무능력함을 숨기고 싶었는지 모른다. 여행을 가고 연극을 하고, 다른 사업을 구상하며 본 프로젝트를 의식적으로 잊으려 하였다.

#7 하우올리의 탄생

그렇게 몇 달을 쉬고 나니 계속 피하려던 나 자신이 비겁해 보였다. 오기가 생겼다기보단 생존의 절박함 있었다. 이대로 포기했다간 앞으로 아무것도 해내지 못할 거란 두려움이 생긴 것이다. 다시 한번 해보고 싶었다. 기왕 한다면 이 일을 정말 잘 해보고 싶었다. 왜 이 시장은 이렇게 밖에 돌아가지 않는지 궁금했다. 그동안 쌓인 의문이 아쉬움이 되고 아쉬움이 불만으로 쌓였다. 그렇게 쌓인 불만을 꼭 해결해 나가고 싶었다. 회사를 시작하기로 결심하였다. 함께 길을 걸어갈 동지도 생겼다. 중소형 부동산 전문 종합부동산 회사 하우올리의 시작이다.

#8 하우올리씨앤디의 탄생

중소형 규모에서 제대로 된 부동산 개발의 첫걸음은 제대로 된 시공이었다. 아쉽게도 제대로 된 시공사를 찾을 수가 없어 직접 그 시공사를 설립하였다. 어떻게 문과생이 그렇게 위험한 일을 감당하겠냐 모두가 만류했지만 방법이 없었다. 이 일을 잘 하고 싶었고, 이 일을 잘하기 위해서는 우리가 생각하는 품질을 구현해 낼 수 있는 건설사가 필요했다. 그렇게 하우올리씨앤디란 종합건설회사를 세웠다. 지금도 그렇지만 그 당시에도 건설업을 직접 한다는 것이 참 믿기지가 않았다.

#9 시행착오의 연속

이 프로젝트는 하우올리씨앤디의 입봉작이 되었다. 시작부터 난관이었다. 착공 신고 관련 착오로 난생처음 검찰 조사도 받았다. 잘못된 유리를 가져와 전부 폐기하기도 하고, 다른 색으로 도장이 칠해지기도 했다. 시공자와 설계자 간의 계속된 커뮤니케이션 착오로 의도한 바와 다르게 시공이 되어 뜯어고치기를 반복하였다. 그런 와중 현장소장도 교체가 되면 현장이 마비되기도 하였다. 첫 프로젝트를 반드시 성공적으로 끝내어야 하우올리가 일어설 수 있을 거란 모두의 절실함 속 한명 한명이 부족하고 어긋난 부분을 채워나갔다. 다행히 터무니없는 시행착오에 반해 건축 품질은 완벽히 구현되었다.

#10 lesson learn

하루하루가 혼란과 아쉬움의 연속이었다. 잘하고 싶은 의욕만큼 결과물이 구현되지 않으니 말이다. 나뿐만 아니다. 나중에 들으니 함께 회사를 일으켜 가고 있는 구성원 모두 동일한 감정을 매일 느꼈다고 한다. 그 아쉬움을 회한과 술로 달래지 말자 다짐하였다. 낮에는 현장, 밤에는 사무실로 돌아와 매일의 아쉬움을 공유하고 글로 적어 나갔다. 그렇게 쌓인 기록들이 모여 우리만의 매뉴얼이 되었다. 그걸 업계에서는 시방서라 부른다는 걸 뒤늦게 알았다. 이제는 하우올리의 행동지침이자 훌륭한 자산이 되어 가고 있다.

#11 인생은 초콜릿 상자

여름이 지나고 추석을 보내며 건물은 준공에 이르렀다. 그리고 겨울을 넘기며 임대가 완료되었다. 은평구 최고의 원룸이라며 중개 부동산들은 찬사를 보냈다. 임차인들의 만족도도 높았다.  심지어 사업적인 수익성도 좋은 편이다. 끊을 수 없는 실타래를 풀어가며 답답함에 울부짖던 지난날을 돌이켜 보며 문득 헛웃음이 나왔다. 정말로 인생은 초콜릿 상자였다.

너무나 아쉬웠던 프로젝트. 그래서 유난히 길어진 리뷰. 여전히 나는 구산동을 지나가기 두렵다. 그 때 그 시절의 어려움이 떠오르며 나 자신이 초라하게 느껴지기 때문이다.

#12 프로젝트 구산A 공정일지
토지 매매계약건축 인허가기존 건물 철거
2019.102019.112019.12
토목공정골조공정창호/미장/도장
2020.032020.03~042020.05~06
외벽/방수/단열내장/타일/징크부대토목/주변공사
2020.05~062020.07~082020.08~09
가구/인테리어사용승인잔존 보수
2020.10~112020.122020.12

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