프로젝트 개요


  • 위치 : 서울시 강서구 화곡동
  • 대지면적 : 165㎡
  • 규모 : 지하 1층 / 지상 3층
  • 수행업무 : PM 및 CM, 임대관리
  • 일정 :
  • 2018년 05월 ㅣ 토지 소유권 확보
  • 2018년 06월 ㅣ 건축 인허가 완료
  • 2018년 07월 ㅣ 철거 및 착공
  • 2019년 01월 ㅣ 사용 승인
  • 2019년 01월 ㅣ 임대 완료

설계와 디자인을 통한 상품성 향상,
새로운 부동산 개발 방식에 대한 고민

원룸을 건축할 때 기존 유사 공간들과 차별성을 더해주는 심미성이 뛰어난 디자인은 상품성 향상에 큰 이점으로 작용할 수 있다. 하지만 너무 디자인에 치우친 나머지 설계와 인허가 단계에서의 노련함을 잊으면 안 되기에 우리는 two-track 방식을 시도하여 원룸 건축 시 노련한 설계, 그리고 인허가 절차는 물론 감각적인 디자인까지 충족시키는 시공을 진행했다.

화곡A 원룸 건축 사례를 통해 하우올리의 two-track 방식에 대해 자세히 설명하고자 한다.

#1 새로운 실험과 도전

부동산 개발은 ‘백문이불여일견’ 이란 말이 가장 통용되는 업 이다. 실제 경험하지 못하면 그 깊숙한 프로세스와 노하우를 알 수 없고, 그러한 깊숙한 경험 없이 프로젝트를 진행하는 건 큰 리스크에 노출되기 때문이다. 많은 프로젝트 경험을 쌓기 위해 두번째 프로젝트를 시작하였고, 매 프로젝트 마다 새로운 시도와 도전을 통해 중소형 부동산 개발에 존재하는 여러 비효율들을 개선해 가보기로 했다.

#2 신진 디자이너 그룹과의 협업

부동산 개발의 중요한 업무 파트너인 건축사 사무소에 기대하는 역량은 크게 1) 규모검토, 2) 사업성 있는 설계, 3) 건축 인허가 등 대관, 4) 인테리어, 시방서 등의 실시설계 업무가 있다. 그런데 각 영역에서 필요한 역량이 현저히 다르기 때문에 통상적으로 1~4 모두를 갖춘 건축사 사무소는 매우 드물다.

하우올리는 공간에 대해 접근할 때 기본적으로 mass를 극대화 하여 사업성을 높일 수 있는 역량을 가진 곳들과 하고자 했다. 경험이 중요한 분야이기에 대부분은 연륜이 지긋한 분들이 많은데 아무래도 이 분들의 인테리어는 실 사용자인 2030 세대에게는 소구되지 못 할 가능성이 높았다. 이러한 문제 인식을 바탕으로 두번째 케이스는 mass 설계와 인허가는 연륜있는 건축사 사무소에 맡기고, 세부적인 평면 설계 그리고 인테리어와 가구 등은 젊은 인테리어 디자인 그룹과 함께 하는 two-track 방식을 시도해 보았다.

#3 설계의 힘, 초단기 임대계약 완판

완성된 건물의 모습은 호불호가 갈렸다. 나 조차 과연 임대가 가능할까 조마조마한 순간도 있었다. 그렇게 임대를 시작하니 왠걸, 2주라는 매우 짧은 시간동안 20세대의 임대계약이 완료 되었다. 임대 성수기, 임대수요가 높은 입지 등의 이유도 있었겠지만, 추후 임차인 대상으로 설문을 진행해보니 기존 유사 공간들과는 다른 인테리어와 디자인이 의사결정에 큰 영향을 미쳤다고 한다. 노련함과 감각을 다 잡아 보자는 two-track 전략이 빛났던 순간이었다.

#4 좋은 설계만큼 중요한 좋은 시공

하지만, 그 과정이 순탄했던 것만은 아니었다. 좋은 설계, 이쁜 디자인을 기획하는 것도 중요하지만 실제로 그러한 생각과 도면을 세상이란 무대에서 구현하는 것은 별개의 문제였다. 그리고 아쉽게도 중소형 부동산 시장에서 이러한 가치를 구현해 줄 수 있는 건설사는 없었고, 있다고 해도 비용이 현저히 높았다.
사업성과 심미성 두가지 토끼를 잡았다고 기뻐하던 순간도 잠시, 어떻게 그 토끼를 구현할 것이냐, 그리고 이 토끼를 영속적이고 지속적으로 커가는 호랑이로 발전시킬 수 있을 것인가에 대한 고민이 시작되었다.

#5 부동산 개발은 결국 토지에 대한 투자

프로젝트가 진행된 부지의 경우 주변 시세보다 20% 이상 저렴하게 매입을 하였다. 실력이 좋았다 기 보단 운이 좋았었다. 그나마 노력한 것은 그 운을 만나기 위해 운을 접하기 위한 접점을 늘렸다는 것이고, 그 접점은 결국 발품을 파는 것뿐이었다. 그 접점을 늘리기 위해 부단히 발품을 팔았다.
이를 통해 “우수한 입지에서, 올바른 사업방향을 세우고, 준공 과정에서 여러 단계들을 극복하면 부동산 개발은 결국 크게 망하지 않는 게임일 수도 있겠다” 란 첫 번째 프로젝트에서 느꼈던 생각이 다시 떠올랐다. 두 번의 경험을 통해 업에 대한 철학이 조금씩 명료해 갔다.

#6 밥벌이를 넘어 LIFETIME WORK로

첫번째 프로젝트는 정말 쏟아지는 주먹들을 피하고 막기만 하며 앞으로 전진하는 데만 골몰했다면, 두번째 프로젝트는 그래도 주변의 풍경과 계절의 변화를 느낄만한 여유를 가지고 진행하게 되었다. 그렇게 느긋해진 시선 속에 이 업을 보다 관조적으로 보게 되었고, 문득 더욱 잘해보고 싶다는 욕심이 들었다. 아니 잘해보고 싶다기 보다, 우리의 시선으로 보이는 부족한 부분들을 조금씩 개선해 보고 싶은 순수한 마음이 컸다. 두번째 프로젝트가 준 가장 큰 선물이 아닐까 싶다.

#7 프로젝트 화곡A 공정일지
토지 매매계약건축 인허가기존 건물 철거
2018.052018.062018.07
토목 공정골조공정창호/미장/도장
2018.072018.07 ~ 082018.09 ~ 10
외벽/방수/단열내장/타일/징크부대토목/주변공사
2018.09 ~ 102018.10 ~ 112018.12 ~ 2019.01
가구/인테리어사용승인잔손 보수
2019.012019.022019.02

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